Nhà ở thương mại bỏ hoang trong khi nhà ở xã hội rất thiếu
Thảo luận tại phiên họp, đa số đại biểu đều tán thành với việc ban hành nghị quyết này và cho rằng, dự thảo Nghị quyết đã có đủ các cơ sở chính trị, pháp lý, thực tế như Tờ trình và Báo cáo thẩm tra. Việc Quốc hội ban hành nghị quyết này sẽ là cơ sở khơi thông, tăng thêm nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế - xã hội.
Trong khi đó, một số đại biểu băn khoăn về việc ban hành Nghị quyết khi giá nhà ở thương mại đang quá cao, nhiều dự án còn bỏ hoang trong khi nhà ở xã hội lại quá thiếu.
Đại biểu Nguyễn Công Long (đoàn Đồng Nai) cho rằng, chúng ta đã hoàn thiện cơ bản hệ thống pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản. Do vậy, khi Nghị quyết này được ban hành sẽ có 2 mặt bằng pháp lý nên tác động ra sao đến thị trường bất động sản cần được nghiên cứu kỹ.
“Giá bất động sản phi mã. Lương một công chức không ăn tiêu gì thì mất vài trăm năm mới mua được nhà.
Tại sao cơ chế trong Nghị quyết này không được áp dụng với nhà ở xã hội mà chỉ có nhà ở thương mại?”, đại biểu đặt câu hỏi và đề nghị Quốc hội hết sức cân nhắc phạm vi thí điểm, có giải pháp để chống nguy cơ, chống tình trạng hợp thức hóa thu gom đất đai, đặc biệt phải ngăn chặn thu gom, chuyển đổi mục đích đất rừng, đất lúa, đất sản xuất…
Bên cạnh đó, phải có giải pháp chống tình trạng hợp thức hóa mua gom đất đai, như vụ Công ty địa ốc Alibaba vừa qua.
Cùng quan tâm đến nội dung này, đại biểu Đỗ Huy Khánh (đoàn Đồng Nai) nhấn mạnh, tại nhiều đô thị ở các tỉnh, thành phố, nhiều dự án nhà ở thương mại đã được xây dựng xong nhưng bỏ hoang, không có người ở.
Từ thực trạng này, đại biểu đặt vấn đề việc mở rộng thí điểm sử dụng đất cho dự án nhà ở thương mại có hợp lý không khi tình trạng bỏ hoang vẫn diễn ra. Trong khi đó, nhu cầu thực tế là nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người thu nhập thấp cần được quan tâm hơn.
"Nhu cầu thực là nhà ở xã hội. Tại sao chúng ta không dành quỹ đất, không ban hành các Nghị quyết để phát triển nhà ở xã hội, đáp ứng nguyện vọng của người thu nhập thấp, công nhân, những đối tượng không đủ tiền để mua nhà ở thương mại?", ông Khánh bày tỏ băn khoăn.
"Dự án thì bỏ hoang, việc mua bán chỉ có trên giấy tờ để kiếm lời, không có người ở thì liệu mở rộng thí điểm có phù hợp không?”, ông Khánh nêu vấn đề và đề nghị Quốc hội, cơ quan soạn thảo cân nhắc các vấn đề trên.
Đại biểu Phạm Đức Ấn (đoàn Hà Nội) băn khoăn khi thí điểm Nghị quyết có tạo ra một mặt bằng giá đất mới không? "Với một quyết định hành chính, cho phép thỏa thuận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại, giá đất có thể từ 500.000 đồng tăng lên 20 triệu đồng/m2, lợi ích này ai đạt được?", ông Ấn đặt câu hỏi.
Thí điểm trên toàn quốc để tránh tạo ra cơ chế xin - cho
Thống nhất với phạm vi điều chỉnh của dự thảo Nghị quyết được áp dụng trên phạm vi toàn quốc, đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) cho rằng, nếu thí điểm phải thực hiện công khai. “Nếu chúng ta chỉ áp dụng cho một số tỉnh, thành phố thì các tỉnh khác sẽ dễ tạo ra cơ chế xin - cho và thắc mắc tỉnh này được, tỉnh kia không được”, đại biểu Phạm Văn Hòa nêu ý kiến.
Theo đại biểu đoàn Đồng Tháp, vấn đề cốt lõi là Nghị quyết áp dụng từ ngày có hiệu lực thi hành hay là trở lại áp dụng cho những trường hợp trước đây? Các thành phố lớn như: Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa… đang vướng mắc tình trạng này.
Theo đó, nhà ở chung cư đã xây xong, người dân vào ở nhưng không làm thủ tục được vì vướng về pháp lý. Người dân, doanh nghiệp cần Quốc hội, Chính phủ tháo gỡ vấn đề này.
“Chúng ta không hợp thức hóa sai phạm cho doanh nghiệp mà vấn đề cốt lõi là tránh lãng phí”, đại biểu đoàn Đồng Tháp nói, đồng thời nêu thực tế, nhiều chung cư cao tầng xây dựng rồi mà để cỏ mọc, xuống cấp nghiêm trọng.
Giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội nêu, Bộ trưởng Bộ TN&MT Đỗ Đức Duy cho biết, mục đích của việc ban hành nghị quyết nhằm bổ sung phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án nhà ở thương mại mà Luật Đất đai hiện chưa cho phép.
Lý giải về cơ chế dịch chuyển quyền sử dụng đất và phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án nhà thương mại, Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cho biết Luật Nhà ở năm 2014 được ban hành và có hiệu lực từ ngày 1/1/2015 hạn chế 2 hình thức tiếp cận đất đai (hình thức tự thỏa thuận với người sử dụng đất và hình thức đang có quyền sử dụng đất thì xin chuyển mục đích) để thực hiện dự án nhà thương mại. Luật Đất đai năm 2024 kế thừa quy định này của Luật Nhà ở năm 2014, thậm chí còn chặt chẽ hơn.
Như vậy, đối với các dự án nhà ở thương mại quy mô đất dưới 20ha, quy định của Luật Đất đai năm 2024 sẽ không có phương thức tiếp cận đất đai vì không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất và cũng không thuộc diện được thỏa thuận nhận chuyển quyền hoặc được chuyển mục đích sử dụng đất, nếu trong diện tích không có đất ở.
"Mục đích ban hành nghị quyết này nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc xảy ra với tất cả địa phương, nhất là các tỉnh nhỏ, thị trường bất động sản quy mô không lớn, không có nhiều dự án quy mô khu đô thị 20ha trở lên.
Các dự án còn lại không có phương thức tiếp cận đất đai nên không thể thực hiện. Do vướng mắc trên phạm vi cả nước nên cần thực hiện trên phạm vi cả nước để bảo đảm công bằng, khắc phục cơ chế xin - cho", Bộ trưởng Bộ TN&MT nêu.
Về việc đảm bảo an ninh lương thực, bảo vệ đất trồng lúa, đất trồng rừng, Bộ trưởng Đỗ Đức Duy nhấn mạnh vấn đề này được kiểm soát chặt chẽ ngay từ khâu lập quy hoạch sử dụng đất quốc gia cho đến quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh cũng như lập quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.
Các quy hoạch, kế hoạch đã xác định rõ diện tích đất nông nghiệp được chuyển mục đích sang phi nông nghiệp để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội, trong đó bao gồm cả các diện tích đất để thực hiện dự án theo nghị quyết này cũng như các dự án phát triển nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.
"Như vậy, dù thực hiện theo Luật Đất đai hay cơ chế thí điểm của Nghị quyết này, tất cả dự án phải tuân thủ quy hoạch. Mà các quy hoạch này phải bảo đảm việc giữ ổn định 3,5 triệu ha đất lúa và độ che phủ rừng". Bộ trưởng Bộ TN&MT nhấn mạnh.
Châu Giang
Báo Lao động và Xã hội số 141