Cạn dần nguồn vốn ưu đãi
Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 9/2015 dư nợ cho vay kinh doanh BĐS là 358.377 tỷ đồng, chiếm 8,05% tổng dư nợ tín dụng, tốc độ tăng trưởng tín dụng cho kinh doanh BĐS trong 9 tháng đầu năm 2015 đạt 14,59%, cao hơn khoảng 2,5% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng.
Dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) dự kiến giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40% và thay đổi hệ số rủi ro các khoản vay kinh doanh BĐS từ 150% lên 250% dấy lên lo ngại sẽ siết chặt vốn ngân hàng vào các dự án. Ngoài ra, thời hạn giải ngân gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỷ đồng dự kiến sẽ kết thúc vào tháng 6/2016 đang khiến không chỉ người dân mà cả các chủ đầu tư phân khúc nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp hoang mang, lo ngại vì sẽ không còn được vay vốn ưu đãi với lãi suất thấp để mua nhà. Trong khi trước đó, khi ký hợp đồng giao dịch, nhiều khách hàng không hề biết gói lãi suất ưu đãi này chỉ kéo dài tối đa là 36 tháng.
Theo Bộ Xây dựng, sau 3 năm triển khai thực hiện gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, đến nay tổng số tiền đã ký hợp đồng cam kết cho vay đạt trên 29.500 tỷ đồng (trên 98%), đã giải ngân trên 20.300 tỷ đồng (gần 70%). Các chuyên gia nhận định, gói tín dụng mới nếu được xây dựng theo lộ trình cũng phải mất từ 1- 2 năm mới đi vào thực tiễn. Nhà ở thương mại nếu vừa không được hưởng ưu đãi từ vốn ngân hàng, vừa không được hưởng hiệu ứng từ sự phát triển của BĐS trung, cao cấp thì rõ ràng "giấc mơ" về chốn an cư của người thu nhập thấp vẫn chỉ là... "giấc mơ" .
Theo nhận định của ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), tổng dư nợ tín dụng bất động sản đang ở mức hợp lý, khoảng 360.000 - 380.000 tỷ đồng trên tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng là khoảng 4 triệu nghìn tỷ đồng. Như vậy, tổng dư nợ tín dụng bất động sản khoảng dưới 10%, trong khi đó thông thường dư nợ vào khoảng 15% mới cần phải áp dụng các biện pháp hạn chế cho vay. Nếu Thông tư 36 được ban hành, chính sách này sẽ khiến các điều kiện đối với cho vay BĐS được nâng cao hơn. Khi đó chi phí cho vay cũng tăng theo. “Điều này không chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến bất động sản mà còn tác động xấu đến nhiều thị trường khác có liên quan cũng như cả nền kinh tế” - ông Nam nhấn mạnh.
Đã cần phải siết tín dụng BĐS?
Tại hội thảo “Tìm kiếm nguồn vốn cho thị trường BĐS”, TS Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện nghiên cứu phát triển kinh doanh (BDI) cho rằng, nếu tính cả tác động của TPP, đến năm 2018, thị trường BĐS sẽ cân bằng cung cầu (hiện tại cung đang nhiều hơn cầu). Nhưng từ năm 2019 trở đi, cầu BĐS sẽ nhiều hơn cung. Lý do là với tác động của TPP, sẽ có khoảng 2,5 đến 3 triệu người từ nông thôn ra thành phố, cộng thêm hàng vạn kỹ sư, công nhân nước ngoài vào làm việc tại Việt Nam nên nhu cầu nhà ở sẽ rất lớn ở nhiều phân khúc.
“Thị trường BĐS hiện đang phục hồi trong bối cảnh hoàn toàn khác trước, ổn định hơn, bền vững hơn, không có dấu hiệu bong bóng ít nhất là trong 5 năm tới. Chính vì vậy, việc siết chặt tín dụng nói chung và tín dụng BĐS vào thời điểm này là chưa cần thiết, thay vào đó cần kiểm soát tín dụng hiệu quả hơn, chính sách tiền tệ nên được nới lỏng một cách hợp lý, có tầm nhìn chiến lược để ổn định lãi suất và linh hoạt tỷ giá hối đoái một cách bài bản, khoa học.” - TS Lê Xuân Nghĩa nói.
Ông Vũ Quang Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, chủ trương sửa đổi Thông tư 36 là cần thiết cho tính bền vững của thị trường. Tuy nhiên, trong tình hình hiện nay việc thay đổi cần phải có lộ trình và có sự phân loại đối tượng thích hợp. “Thị trường bất động sản chỉ mới hồi phục, chưa có nguy hại về bong bóng do đó nếu điều chỉnh thì cần có lộ trình, chẳng hạn thay vì giảm từ 60% xuống 40% thì chỉ nên giảm xuống là 50% thôi”, ông Phấn kiến nghị.
Theo đại diện của NHNN, ngày 22/3/2016, NHNN đã có Công văn báo cáo với Thủ tướng Chính phủ trong trường hợp đến 1/6/2016 mà chưa giải ngân hết số tiền 30.000 tỷ đồng, Thủ tướng Chính phủ xem xét tiếp tục cho giải ngân với lãi suất ưu đãi đến hết 30.000 tỷ đồng của toàn bộ Chương trình.
Bên cạnh đó, NHNN cũng đã ban hành Thông tư 25 và có chỉ đạo Ngân hàng Chính sách xã hội tích cực triển khai chủ trương của Chính phủ tại Nghị định 100 về quản lý và phát triển nhà ở xã hội để hỗ trợ vốn đối với những người dân chưa được vay vốn ưu đãi từ Chương trình 30.000 tỷ đồng.