Những “lỗ hổng” pháp lý của loại hình chung cư mini

Loại hình chung cư mini không đảm bảo PCCC...?

Trước tình trạng giá nhà ở thành phố lớn ngày một tăng cao và nguồn cung hạn hẹp. Những căn chung cư giá rẻ thường ở vùng ven xa trung tâm, rất khó khăn cho việc đi lại. Vì vậy, nhiều hộ gia đình công nhân, người lao động... có tài chính hạn chế tìm đến những căn hộ chung cư mini (có diện tích từ 25 - 30m2) nhằm có một chốn an cư giữa trung tâm thành phố. 

Nắm bắt nhu cầu đó của người dân, thời gian qua đã có hàng loạt doanh nghiệp, cá nhân triển khai đầu tư ồ ạt loại hình căn hộ chung cư mini để bán hoặc cho thuê. Tuy nhiên, đã có nhiều tranh cãi diễn ra trong dư luận xã hội và cả cộng đồng kinh doanh bất động sản đối với việc cho phép xây dựng căn hộ theo dạng này.

Bên cạnh những ý kiến tán thành thì nhiều ý cho rằng, việc Bộ Xây dựng cho phép làm căn hộ 25m2 trong các dự án thương mại chỉ là giải pháp tình thế, nhưng về lâu dài lại không phù hợp, nguy cơ hình thành khu nhà chung cư cũ như thời bao cấp, thậm chí trở thành những "khu nhà ổ chuột" mới gây quá tải hạ tầng đô thị. 

Với góc nhìn tích cực, những căn hộ 25m2 sẽ giải quyết được nhu cầu nhà ở của người có tài chính khiêm tốn, hạn chế sự tự phát của nhà ở tạm bợ, đồng thời kích hoạt thị trường với khả năng tiêu thụ tốt và giao dịch sôi động. 

Tuy nhiên, việc cho phép xây dựng loại hình căn hộ 25m2 cũng không tránh khỏi những vấn đề nảy sinh. Việc cho phép xây dựng loại hình căn hộ 25m2 cũng khiến cho dân số trong khu dân cư tăng lên đáng kể. Từ đó kéo theo nhiều vấn đề về quản lý khu dân cư, quản lý đô thị cũng như áp lực hạ tầng giao thông, kỹ thuật, tiện ích cho dự án, công tác PCCC… 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, từ năm 2010 đến nay, tại TP.HCM nở rộ tình trạng xây dựng chung cư mini có nhiều tầng, nhiều căn hộ mini tại các đô thị, quận nội thành. Nhu cầu chung cư mini là có nhưng TP.HCM không khuyến khích phát triển loại hình này, vì gây quá tải hạ tầng.

Ông Châu cho rằng, do bất cập của các quy định pháp luật đã "bật đèn xanh" làm phát sinh tình trạng nở rộ nhiều công trình nhà ở riêng lẻ được thiết kế kiểu chung cư mini. Quy định này đang dẫn đến tình trạng xây dựng tràn lan các chung cư mini tại các đô thị lớn, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, gây mất mỹ quan và không đảm bảo an toàn PCCC cũng như thiếu các tiện ích, dịch vụ phục vụ cư dân.

Trước đó, TP.HCM đã nhiều lần bác căn hộ 25m2 vì lo ngại loại nhà ở siêu nhỏ này sẽ làm đẩy nhanh hơn nữa quá trình đô thị hóa, hệ lụy làm tăng quy mô dân số và tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của thành phố.

Cần thắt chặt những “lỗ hỏng” của chung cư mini

Việc chung cư mini nở rộ nếu nhìn ở góc độ tích cực thì trước mắt có thể giải quyết được nhu cầu nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM,… Tuy nhiên đặc điểm chung của các tòa chung cư mini này được xây dựng trên diện tích nhỏ, nhiều căn nằm sâu trong các kiệt, hẻm, ngõ ngách nhỏ với quy mô từ 5 - 10 tầng và xen kẽ trong các khu dân cư, doanh nghiệp hoặc cá nhân tự đầu tư. Không ít chủ đầu tư khi xây dựng đều đưa ra lý do ban đầu là nhà ở sau đó chuyển đổi mục đích sử dụng bán hoặc cho thuê căn hộ.  

Tác giải bài viết cũng từng nhiều lần tìm thuê căn hộ mang tên "căn hộ dịch vụ", “chung cư mini” hay "phòng trọ cao cấp"...đã từng đến nhiều căn nhà ống bít kín nằm sâu trong các con hẻm nhỏ ở TP.HCM để xem căn hộ dịch vụ, căn hộ mini giá rẻ.

Tuy được quảng cáo, giới thiệu là căn hộ mini giá rẻ nhưng mức giá thấp nhất cũng từ 4 - 7 triệu đồng/căn/tháng có diện tích từ 15 - 25m2; mức giá trung bình cũng từ 7 - 10 triệu đồng/căn/tháng có diện tích 25 - 40m2. 

Với kênh đầu tư hút bộn tiền này nên hầu hết chủ đầu tư đều cố gắng tận dụng tối đa quỹ đất nên ít làm lối thoát hiểm, cơ sở vật chất phòng cháy chữa cháy chỉ mang tính hình thức nên tiềm ẩn nguy cơ cháy, nổ cao. Nhưng các chủ đầu tư thì chỉ quan tâm đến lợi nhuận, còn những công nhân, người lao động…vì cần chỗ ở ổn định và ngay khu trung tâm mà đành chấp nhận. 

Có thể thấy rằng, một trong những nguyên nhân quan trọng nhất để xảy ra tình trạng này là bởi quy định pháp luật hiện hành về phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân vẫn còn thiếu những quy định, hướng dẫn cụ thể về trường hợp của các chung cư mini tự phát như hiện nay.

Nguyên nhân khác là những “lỗ hổng” trong công tác thực thi pháp luật của quản lý Nhà nước, đặc biệt là cấp cơ sở, về việc cấp phép xây dựng, cho thuê, bán, giám sát việc đảm bảo phòng cháy chưa cháy,… 

Trước tình trạng chung cư mini nở rộ, mới đây, Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi tới tất cả các tỉnh, thành phố, yêu cầu UBND các tỉnh ,thành phố siết chặt quản lý trật tự xây dựng, đặc biệt là loại hình nhà ở riêng lẻ trá hình thành “chung cư mini”, thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ ở kiểu khép kín, xây dựng sai phép, sai quy hoạch, tự ý nâng tầng, nâng chiều cao nhà... và tự do mua bán chuyển nhượng.

Mới đây, ngay trong tối 13/9, UBND TP.HCM đã ban hành văn bản khẩn gởi các đơn vị về triển khai thực hiện Công điện của Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo tăng cường công tác PCCC và CNCH trên địa bàn. 

Theo đó, UBND TP.HCM yêu cầu thủ trưởng các cơ quan, đơn vị, địa phương thực hiện nghiêm túc, quyết liệt, hiệu quả các chỉ đạo của Ban Bí thư Trung ương, Chính phủ, Thành ủy, HĐND và UBND TP.HCM trong công tác PCCC và CNCH trên địa bàn. 

Đặc biệt, Lãnh đạo UBND TP.HCM yêu cầu Chủ tịch UBND các địa phương phải chịu trách nhiệm trước Chủ tịch UBND TP và bị xử lý theo quy định pháp luật nếu để các công trình xây dựng không đúng quy định, chưa được cấp phép xây dựng, chưa được thẩm duyệt, chấp thuận nghiệm thu về PCCC của cơ quan Cảnh sát PCCC và CNCH có thẩm quyền nhưng đã đưa vào hoạt động và để xảy ra cháy, nổ.