5 trường hợp nhà chung cư không được cấp sổ hồng
Trường hợp 1: Tất cả những toà nhà, căn hộ mà việc xây dựng trái quy định của pháp luật.
Căn cứ các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến việc xây dựng nhà ở thương mại:
Theo khoản 3 Điều 26 Luật xây dựng năm 2014, Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm phải: xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
Luật xây dựng năm 2014 quy định việc Xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp là một trong các hành vi bị nghiêm cấm (Khoản 4 Điều 12)
Điều 35 Nghị định 43/2014 có quy định một số trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu là Xây dựng lấn chiếm mốc bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật hay đất xây dựng chung cư được chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.
Có thể thấy, nếu trong quá trình xây dựng mà Chủ đầu tư có những sai phạm nêu trên là một nguyên nhân không được cấp “Sổ hồng”.
Trường hợp 2: Tất cả những trường hợp chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp “Sổ hồng” nên không đủ hồ sơ để xin cấp.
Đây là một nguyên nhân khá phổ biến trong việc không được cấp “Sổ hồng”. Kinh phí để thực hiện một dự án xây dựng nhà ở thương mại là không hề nhỏ và việc Chủ đầu tư thế chấp dự án để vay vốn là điều bình thường và được pháp luật cho phép, theo Điều 147 Luật Nhà ở 2014.
Tuy nhiên, để được mở bán các căn hộ đang được thế chấp này, Chủ đầu tư phải tuân thủ các quy định của pháp luật.
Cụ thể, trước khi bán căn hộ hình thành trong tương lai đã thế chấp ngân hàng, Chủ đầu tư phải thực hiện giải chấp khoản vay hoặc có văn bản xin phép và được ngân hàng chấp thuận cho bán bằng văn bản.
Trên thực tế, nhiều Chủ đầu tư đã không thực hiện đúng quy định này, vẫn mở bán khi chưa giải chấp hoặc chưa được sự chấp thuận của Ngân hàng. Vì thế khi mở bán và bàn giao xong thì Chủ đầu tư không có các hồ sơ pháp lý để nộp hồ sơ xin cấp “Sổ hồng”.
Trường hợp 3: Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi làm thủ tục xin cấp.
Theo quy định tại khoản 3 điều 98 luật đất đai 2013 thì Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật trừ những trường hợp không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại không thuộc các trường hợp miễn trừ như trên nên phải thực hiện nghĩa vụ tài chính trước khi làm hồ sơ xin cấp sổ hổng. Một số nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư có thể kể đến là: Tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, thuế giá trị gia tăng, lệ phí môn bài, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp…
Trường hợp 4: Chủ đầu tư chậm hoàn công hoặc không thể hoàn công do xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt.
Hoàn công là một thủ tục hành chính trong hoạt động xây dựng công trình nhằm xác nhận việc Chủ đầu tư đã thực hiện xong công trình xây dựng và công trình đã được nghiệm thu.
Trong bộ hồ sơ hoàn công, bản vẽ thiết kế là một trong những giấy tờ quan trọng, do đó, trường hợp Cơ quan nhà nước kiểm tra thấy Chủ đầu tư xây dựng không đúng với bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt thì không thực hiện được thủ tục hoàn công dự án.
Do đó, việc chủ đầu tư chậm hoàn công hoặc không thể hoàn công do xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt cũng là một trong những nguyên nhân Chủ đầu tư không được cấp “Sổ hồng”.
Trường hợp 5: Trường hợp do chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận
Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận”.
7 trường hợp bị hủy sổ đỏ từ 1/8
Theo quy định tại khoản 6 Điều 152 Luật Đất đai 2024, nếu bị thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp theo khoản 2, khoản 5 Điều 152 của Luật này mà người dân cố tình không giao nộp lại giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền được quyền hủy sổ đỏ đã cấp đó.
Theo đó, 7 trường hợp bị thu hồi Giấy chứng nhận bao gồm:
- Bị thu hồi toàn bộ diện tích đất được ghi trên sổ đỏ, sổ hồng.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà bắt buộc cần phải cấp mới Giấy chứng nhận.
- Tại thời điểm cấp giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận đã cấp không đúng các thông tin về: Thẩm quyền; Đối tượng sử dụng đất; Diện tích đất; Mục đích sử dụng đất; Thời hạn sử dụng đất; Nguồn gốc sử dụng đất; Đất không đủ điều kiện được cấp Sổ.
- Giấy chứng nhận đã cấp bị Tòa án có thẩm quyền tuyên hủy.
- Thực hiện đấu giá, giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của Tòa án hoặc cơ quan thi hành án mà người thi hành án lại không nộp lại Giấy chứng nhận đã cấp.
- Có bản án, quyết định của Tòa án đã được thi hành hoặc văn bản kiến nghị về việc thi hành bản án của cơ quan thi hành án quyết định theo quy định có nội dung yêu cầu thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.
Lưu ý: Cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận đã cấp là cơ quan thực hiện cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 136 Luật Đất đai 2024.
