Cụ thể, theo Khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Mặt khác, khoản 1 Điều 63 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong thực hiện thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai gồm: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ do cơ quan thuế xác định.
Trường hợp được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
Khi được cấp Giấy chứng nhận, người sử dụng đất phải nộp các khoản tiền theo thông báo của cơ quan thuế gồm: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận.
Tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất được quy định ở khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013.
Tiền sử dụng đất phải nộp trong trường hợp công nhận quyền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất có sự nhau.
Trường hợp công nhận quyền sử dụng đất: Khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.
Tuy nhiên, chỉ một số trường hợp được cấp Giấy chứng nhận khi công nhận quyền sử dụng đất mới phải nộp tiền sử dụng đất.
Các trường hợp đó được quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013 được hướng dẫn chi tiết bởi Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận và có thể phải nộp tiền sử dụng đất nếu đủ các điều kiện sau:
Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai; Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Trường hợp khi giao đất: Theo Điều 55 và điểm b khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất trong những trường hợp sau phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận, gồm: Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
Tiền thuê đất
Theo Điều 56 và điểm b khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất phải trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả một lần cho cả thời gian thuê khi được cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất.
Lệ phí trước bạ
Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận được quy định như sau: Lệ phıˊ trước bạ = (Giá 1m2 đất × Diện tích) × 0,5%
Trong đó, giá 1m2 đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký đất đai xác định và cung cấp cho cơ quan thuế.
Trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:
Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = (Giá đất tại Bảng giá đất x Thời hạn thuê đất) / 70 năm
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận do HĐND cấp tỉnh quyết định nên mức thu từng tỉnh, thành có thể khác nhau.
Ngoài ra, phải nộp thêm phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận (từng địa phương sẽ quy định riêng).
Thuế thu nhập cá nhân
Khi làm sổ đỏ, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đóng thuế thu nhập cá nhân. Theo đó, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% thuế suất tính trên giá trị chuyển nhượng mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng.
Trường hợp làm Sổ đỏ để hợp thức hóa quyền sử dụng đất mà không có hoạt động chuyển nhượng như nhận thừa kế hoặc được tặng thì không cần phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Phí thẩm định hồ sơ
Theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC được sửa đổi bởi điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC quy định phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.
Thủ tục làm Sổ đỏ lần đầu trực tiếp Bước 1. Nộp hồ sơ Căn cứ Khoản 2 và khoản 3 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi quy định nơi nộp hồ sơ như sau: Cách 1. Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu. Cách 2. Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Đối với địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện. Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ Trường hợp 1: Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung (trong thời hạn 3 ngày làm việc). Trường hợp 2: Nếu hồ sơ đủ thì người tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận. Viết và đưa Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp (trong đó ghi ngày hẹn trả kết quả). Bước 3: Đo đạc, xác minh bản trích đo địa chính Trường hợp chưa có bản đồ địa chính, UBND cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có). Nếu nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả. Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào đơn đăng ký. Bước 4: Người có nhu cầu thực hiện nghĩa vụ tài chính Khi nhận được thông báo của chi cục thuế thì hộ gia đình, cá nhân có nghĩa vụ đóng các khoản tiền theo thông báo như: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu có). Khi nộp tiền xong thì giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận. Lưu ý: Chỉ được nhận Giấy chứng nhận khi đã nộp xong các khoản tiền, trừ trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất. Bước 5. Trả kết quả Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã. |