Diễn biến thị trường bất động sản những tháng cuối năm

Phân khúc nào chiếm sóng

Theo ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc DKRA Việt Nam: Trong quý 3/2019, thị trường chứng kiến sự sụt giảm nguồn cung và sức cầu của toàn bộ thị trường. Ngoại trừ, phân khúc căn hộ trong quý có sự gia tăng đột biến nguồn cung mới, tuy nhiên nguồn cung bị chi phối bởi một dự án ở khu Đông. Mặt bằng giá không có nhiều biến động, mức tăng trung bình 0.,5% - 1% nhưng thanh khoản khá thấp.

Đối với phân khúc đất nền, nguồn cung tăng không đáng kể cụ thể. Quý 3 có 3 dự án mới đáng chú ý ra mắt thị trường, cung cấp khoảng 473 nền, tăng 63% so với nguồn cung mới của quý 2/2019, nhưng chỉ bằng 62% cùng kỳ năm 2018. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 75% và tăng không đáng kể so với 2 quý đầu năm.

Phân khúc căn hộ, nguồn cung mới và lượng tiêu thụ dự án mới tăng đột biến, nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trong quý tăng mạnh, tuy nhiên riêng một dự án ở Quận 9 đã chiếm khoảng 84% nguồn cung mới toàn thị trường. Phân khúc hạng B chiếm tỷ trọng rất lớn trong cơ cấu nguồn cung mới (89%) và chủ yếu tập trung ở khu Đông, khu vực này cũng đồng thời dẫn đầu thị trường về tình hình tiêu thụ trong quý. Giao dịch thứ cấp có dấu hiệu giảm nhẹ so với quý trước, giá bán trong kỳ không có nhiều biến động.

Phân khúc nhà phố và biệt thự, nguồn cung - sức cầu thị trường giảm mạnh. Toàn thị trường có 1 dự án đáng chú ý được mở bán, số lượng nguồn cung mới 30 căn, chỉ bằng 8% so với quý 2 và bằng 83% cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ khoảng 67% nguồn cung mới (khoảng 20 căn), bằng 7% so với quý 2.

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng - Biệt thự biển có nguồn cung mới và lượng tiêu thụ thấp nhất từ đầu năm 2019, thị trường đón nhận 3 dự án mới, cung ứng 86 căn biệt thự biển, chỉ bằng 5% so với quý 2. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 67% (58 căn), bằng 4% so với quý trước đó.

Sức cầu của thị trường giảm đáng kể so với quý trước, các dự án chủ yếu tập trung tại khu vực Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu. Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng - Condotel, nguồn cung mới và lượng tiêu thụ giảm nhẹ

Căn hộ hạng sang tiếp tục dẫn dắt thị trường những tháng cuối năm

Theo nhận định của các chuyên gia, ở phân khúc căn hộ, nguồn cung có thể sẽ giảm mạnh trong quý 4/2019, sức cầu thị trường có thể tăng nhẹ nhưng sẽ không đáng kể so với quý 3/2019. Khu Đông và khu Nam vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung. Căn hộ hạng A và B tiếp tục dẫn dắt thị trường, nguồn cung căn hộ hạng C khan hiếm khi chưa có nhiều dự án mới.

Nguồn cung mới phân khúc nhà phố/biệt thự có thể sẽ tăng trong quý cuối của năm 2019, dao động ở mức 400 - 600 căn. Khu Đông tiếp tục dẫn đầu thị trường về nguồn cung của phân khúc này. Sức cầu thị trường nhìn chung có thể tăng nhẹ nhưng khó có sự gia tăng đột biến.

Nguồn cung mới condotel có dấu hiệu giảm nhẹ trong khi biệt thự biển có thể sẽ tăng. Các dự án đa phần tập trung ở thị trường Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Mô hình khu nghỉ dưỡng phức hợp (Intergrated Resort) nhận được sự quan tâm lớn từ khách hàng, trong đó loại hình nhà phố/shophouse được thị trường đón nhận khá tốt.

Người trẻ làm sao để mua được nhà

Việt Nam đang ở thời kỳ "dân số vàng" với cơ cấu đạt 96,2 triệu người, trong đó đối tượng người trẻ dưới 35 tuổi chiếm khoảng 36%. Thu nhập bình quân đầu người ở Việt Nam xấp xỉ 2.600 USD/năm, riêng ở thành phố Hồ Chí Minh khoảng 6.400 USD/năm, trung bình từ khoảng 9 -10 triệu đồng/tháng - dưới 20 triệu đồng/tháng. Theo ghi nhận của DKRA Vietnam, 10 năm qua, tỷ lệ người trẻ dưới 35 tuổi trong số lượng khách hàng mua nhà ngày càng tăng, hiện tại đạt mức 23%. Theo đó, nhu cầu an cư của người trẻ ngày càng tăng và cấp thiết.

Theo định hướng của Bộ Xây dựng, diện tích nhà ở bình quân phấn đấu đạt mức 22 m2/người. Hiện tại, diện tích nhà ở bình quân đầu người ở thành phố Hồ Chí Minh năm 2019 mới chỉ ở mức 19,4 m2/người. Dân số thành phố Hồ Chí Minh gia tăng bình quân 1 triệu người trong vòng 5 năm. Mỗi năm, khoảng 50.000 cặp kết hôn mới. Tuy nhiên, chỉ trong vòng 5 năm, giá nhà cũng đã tăng 50 - 60%, từ khoảng 16 triệu đồng/m2 lên 25 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ hạng C ngày càng sụt giảm, cá biệt trong quý 2/2019 không có nguồn cung mới. Loại hình nhà ở xã hội tồn tại nhiều bất cập, chưa đáp ứng được nhu cầu to lớn của người dân.

Theo ghi nhận, trong 5 năm qua, giá nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh gia tăng liên tục, chưa kể trải qua những đợt nóng sốt khiến giá đất tăng mạnh ở một số khu vực. Cơ hội sở hữu nhà của người trẻ mua nhà lần đầu ngày càng xa vời, trong khi những dự án bất động sản mới, có mức giá trên dưới 1,5 tỉ đồng/căn ngày càng khan hiếm.

Theo quan niệm của người Việt, "an cư" là điều kiện và nền tảng của "lạc nghiệp". Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại, bài toán an cư của người trẻ tại thành phố Hồ Chí Minh ngày càng trở nên cấp thiết và khó giải quyết. Để chung tay giải bài toán này, tất cả chủ thể tham gia thị trường bao gồm Chính phủ, Nhà nước, các Bộ ban ngành, doanh nghiệp, chủ đầu tư và cả khách hàng.

Cụ thể, khách hàng cần lưu ý và cân nhắc điều kiện tài chính của bản thân, chuẩn bị sẵn sàng một nguồn lực tài chính và xác định rõ nhu cầu sở hữu nhà ở cũng như thu nhập đảm bảo việc chi trả nhà trong dài hạn, cũng như chi phí sinh hoạt cuộc sống sau khi cấn trừ khoản tiền góp nhà hàng tháng. Khi quyết định sở hữu nhà ở, cũng phải xem xét và lựa chọn sản phẩm/dự án phù hợp với nhu cầu thực tế, năng lực tài chính, chủ đầu tư uy tín, chính sách thanh toán.

Chính phủ, Nhà nước cần có những chính sách nhà ở mang tính quốc gia và chương trình hỗ trợ tài chính lâu dài dành cho đối tượng người mua nhà lần đầu. Cải tiến quy trình, thủ tục giấy tờ để thuận tiện hơn người dân có nhu cầu, đồng thời có những cơ chế phù hợp và thuận lợi cho chủ đầu tư khi tham gia phát triển loại hình này. Xem xét vấn đề quy hoạch và quỹ đất, phối hợp với các doanh nghiệp chủ đầu tư trong những dự án lớn, đô thị lớn phải có tỷ lệ nhất định dành cho nhà ở vừa túi tiền, nhà ở lần đầu.