Mua “bất động sản hàng hiệu” không cần vốn

Thị trường "bất động sản hàng hiệu" có hai dòng sản phẩm

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BDS TP.HCM, "Bất động sản hàng hiệu" là loại hình bất động sản hợp tác giữa một thương hiệu quản lý bất động sản nổi tiếng toàn cầu với một doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản cao cấp hạng sang, siêu sang. "Bất động sản hàng hiệu" xuất hiện lần đầu tiên tại New York cách đây gần 100 năm.

Cũng theo ông Châu thị trường "bất động sản hàng hiệu" có hai dòng sản phẩm, một là sản phẩm bất động sản "hàng hiệu chính chủ" do chính doanh nghiệp bất động sản hàng hiệu có uy tín thương hiệu toàn cầu phát triển dự án và kinh doanh sản phẩm. Đây là loại sản phẩm "bất động sản hàng hiệu" có thương hiệu ổn định lâu dài, được "chính chủ" quản lý vận hành, cung ứng các dịch vụ chuẩn mực.

Hai là sản phẩm bất động sản "hàng hiệu" do sự hợp tác giữa một thương hiệu quản lý bất động sản nổi tiếng toàn cầu với một doanh nghiệp phát triển dự án, được điều chỉnh bởi hợp đồng do hai bên giao kết.

Khi mua "bất động sản hàng hiệu" hình thành trong tương lai, khách hàng đã đặt niềm tin vào đẳng cấp của sản phẩm. Trước hết là tin vào uy tín của đơn vị sở hữu thương hiệu toàn cầu của "bất động sản hàng hiệu" (phía nước ngoài), kế đến là uy tín thương hiệu của chủ đầu tư dự án (phía trong nước).

Nhưng vì sao cũng có doanh nghiệp được thành lập chưa lâu lại phát triển được dự án "bất động sản hàng hiệu"?! Thực chất đây là hoạt động đầu tư kinh doanh sản phẩm dự án nhà ở cao cấp hạng sang, siêu sang theo phương thức "đứng trên vai người khổng lồ", "mượn" uy tín thương hiệu của "bất động sản hàng hiệu" nước ngoài để khẳng định đẳng cấp sản phẩm nhà ở để kinh doanh. Với phương thức này, để được "mượn" uy tín thương hiệu đối tác nước ngoài, thì doanh nghiệp phát triển dự án cũng phải có năng lực để thực hiện đầy đủ các yêu cầu về đầu tư, trang thiết bị và quản lý vận hành toà nhà, đảm bảo cung ứng các tiện ích, dịch vụ cho khách hàng theo đúng hợp đồng đã ký kết với đơn vị quản lý "bất động sản hàng hiệu", ông Châu cho biết.

Tuy nhiên, có một số vấn đề cần được giải đáp thỏa đáng là khách hàng bỏ tiền mua "bất động sản hàng hiệu" với giá "khủng", thì liệu đã "đúng với giá trị thật của căn hộ" theo nguyên tắc "tiền nào của nấy", có thực sự "đáng đồng tiền bát gạo", trước hết là việc sử dụng tên của thương hiệu "bất động sản hàng hiệu" là ổn định lâu dài hay chỉ có thời hạn?! Đồng thời, việc quản lý vận hành cung ứng các "dịch vụ hàng hiệu" được chi trả như thế nào?!

Trước hết, để được công nhận là dự án "bất động sản hàng hiệu" thì phải đạt tiêu chuẩn của đơn vị quản lý thương hiệu "bất động sản hàng hiệu". Nhưng chúng ta đều biết, về mặt kinh doanh thì "không có bữa ăn nào miễn phí". Để được sử dụng tên của "bất động sản hàng hiệu" thì chủ đầu tư dự án phải trả chi phí không hề nhỏ cho đơn vị quản lý thương hiệu. Chi phí này chắc chắn được "tính đủ" trong giá bán nhà mà người mua nhà phải thanh toán chi phí "mượn" tên này, kể cả chi phí quảng bá sản phẩm ở trong nước và ở nước ngoài đều được "tính đủ" vào giá bán nhà.

Về thời hạn được sử dụng tên thương hiệu của "bất động sản hàng hiệu", thì có hai trường hợp xảy ra: Nếu do chính chủ sở hữu thương hiệu "bất động sản hàng hiệu" là chủ đầu tư phát triển dự án, thì tên thương hiệu "bất động sản hàng hiệu" được sử dụng ổn định lâu dài theo dự án; Nhưng, đối với dự án "bất động sản hàng hiệu" ở nước ta được chuyển nhượng quyền sử dụng tên thương hiệu "bất động sản hàng hiệu", thì thời hạn sử dụng tên thương hiệu phải theo giao kết của Hợp đồng, ví dụ trong 10 năm, 15 năm... Sau thời hạn thỏa thuận trong Hợp đồng thì không còn được phép sử dụng tên thương hiệu "bất động sản hàng hiệu" này nữa. 

 Về chi phí quản lý vận hành dự án "bất động sản hàng hiệu", thì chủ sở hữu nhà chung cư chính là người thanh toán chi phí này, kể cả chi phí quản lý vận hành toà nhà trong giai đoạn trước khi thành lập Ban quản trị nhà chung cư do chủ đầu tư dự án chi trả trước đó. Nếu chủ sở hữu "bất động sản hàng hiệu" không thuê đơn vị quản lý vận hành đạt "chuẩn" của đơn vị quản lý tên thương hiệu "bất động sản hàng hiệu", không đảm bảo chất lượng công tác quản lý vận hành, thì toà nhà có "nguy cơ" không được tiếp tục sử dụng tên thương hiệu "bất động sản hàng hiệu" nữa.

 Về phương thức bán hàng, thường thì chủ đầu tư dự án "bất động sản hàng hiệu" sẵn sàng chi đậm cho công tác quảng bá sản phẩm và thực hiện phương thức ra hàng "nhỏ giọt", chia nhỏ "rổ hàng" để tạo sự "khan hiếm" và kích thích tâm lý "bạn là một trong số ít người đầu tiên" sở hữu "bất động sản hàng hiệu" của dự án.

Dự án "bất động sản hàng hiệu" chỉ giải quyết nhu cầu "nhà hàng hiệu" cho giới nhà giàu "rất giàu", "siêu giàu" và cho các lãnh đạo tập đoàn nước ngoài cần lưu trú. Tuy nhiên, nếu so sánh với Hoa Kỳ có 1% dân số là người "rất giàu", "siêu giàu", thì có lẽ ở nước ta tỷ lệ này rất rất thấp, có thể thấp hơn hàng trăm lần so với Hoa Kỳ. Bên cạnh đó, việc mua để cho thuê lại "bất động sản hàng hiệu" cũng không phải dễ dàng, vì rất kén chọn khách hàng. Nên thị phần "bất động sản hàng hiệu" không lớn như nhà đầu tư kỳ vọng. Đây không phải là "sân chơi" dành cho các doanh nghiệp bất động sản, hoặc nhà đầu tư "tay mơ".

Về phương thức "mua nhà mới gần như không cần vốn"

Thị trường bất động sản vừa xuất hiện phương thức kinh doanh "mới" dành cho khách hàng "mua nhà mới gần như không cần vốn", áp dụng đối với các khách hàng có thu nhập ổn định và có sẵn quyền sở hữu căn nhà cũ, ví dụ như trường hợp mua căn hộ dự án có giá 5 tỷ đồng, với phương thức thanh toán sau đây:

Đặt cọc khoảng 50 triệu đồng cho đến khi nhận nhà. Khách hàng thế chấp căn nhà cũ tương đương khoản vay để thanh toán 30% giá trị Hợp đồng mua căn hộ mới.

 Khách hàng nhận căn hộ mới, đồng thời thế chấp căn hộ này để đảm bảo cho khoản vay để thanh toán 70% giá trị Hợp đồng mua căn hộ mới (phần giá trị Hợp đồng còn lại). Đây là trường hợp khách hàng vay tín dụng 100% giá trị Hợp đồng mua nhà, được thế chấp bằng căn nhà cũ và căn nhà mới.

Theo Hiệp hội BDS TP.HCM, đây là phương thức mua bán nhà, kết hợp hoán đổi nhà và kết hợp cả cho vay tín dụng có tài sản bảo đảm là căn nhà cũ và cả căn hộ mới; vừa giúp cho khách hàng không phải bỏ ngay một lúc khoản tiền mặt lớn để mua nhà, mà vẫn có được căn nhà mới; vừa tác động giúp phát triển thị trường bất động sản thứ cấp (mua bán nhà cũ), vừa giúp tăng trưởng tín dụng có tài sản bảo đảm, gần như không có rủi ro.

Thực hiện phương thức mua bán này thì rất có lợi cho chủ đầu tư dự án (được nhận đủ 100% tiền bán nhà, đúng ra là chỉ nhận đến 95% giá trị Hợp đồng, còn 5% chỉ nhận sau khi làm xong "sổ hồng"; lại được quyền xử lý căn nhà thế chấp; vừa có nguồn khách hàng tiềm năng); vừa có lợi cho ngân hàng cung cấp tín dụng (vì có các khoản vay lớn có tài sản đảm bảo); vừa cũng phần nào có lợi cho khách hàng, nhất là đối với khách hàng quá bận rộn, nhưng có thu nhập ổn định, sớm được đổi sang nhà mới.

Tuy nhiên, cần nhận thấy việc thực hiện phương thức mua bán kết hợp hoán đổi nhà và cho vay tín dụng có thế chấp này, thì khách hàng nên tìm hiểu kỹ. Cụ thể,  khi mua bán như phương thức hiện nay, khách hàng trả trước 30% Hợp đồng mua nhà, nếu căn nhà giá 5 tỷ đồng thì chỉ vay 70% là 3,5 tỷ đồng và chỉ cần thế chấp bằng chính căn hộ mua. Nếu lãi suất 10% thì trả lãi vay 29,1 triệu đồng/tháng.

 Nếu thực hiện phương thức "mới" của chủ đầu tư, thì khách hàng vay đến 100% Hợp đồng mua nhà (vay 5 tỷ đồng) và phải thế chấp bằng chính căn hộ mua và cả căn hộ cũ (thế chấp 2 căn nhà). Nếu lãi suất 10% thì mỗi tháng phải trả lãi vay 41,6 triệu đồng.  Khách hàng thường là bên bị thua thiệt khi thanh lý tài sản bảo đảm (căn nhà cũ), do các ngân hàng thường chỉ đánh giá tài sản thế chấp bằng khoảng 60% giá thị trường mà thôi.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị khách hàng quan tâm xem xét kỹ lưỡng trước khi mua nhà. Đồng thời, Hiệp hội đề nghị các chủ đầu tư dự án thực hiện phương thức "mua nhà mới gần như không cần vốn" cần "ứng xử đẹp" với khách hàng, bảo đảm tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng.