Nhà ở xã hội "lép vế" chung cư bình dân đắt hàng

Nhu cầu nhà ở xã hội lớn

Bà Lục Thị Mai Trang, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Bic Việt Nam cho rằng, lĩnh vực nhà ở xã hội hết sức tiềm năng, được nhà nước có nhiều chính sách ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất... nhưng lại có nhiều thách thức mang tính “địa phương”, giá bán sản phẩm và mức lợi nhuận nhà nước giới hạn, khách hàng không đa dạng do có điều kiện áp chế. “Vì vậy các nhà đầu tư nước ngoài không nên độc lập đầu tư mà nên hợp tác với nhà đầu tư bản địa có kinh nghiệm và uy tín theo hình thức hợp tác đầu tư, phân chia lĩnh vực theo thế mạnh của mỗi bên để tính tỷ lệ quyền lợi và trách nhiệm. Và tỷ lệ tối đa các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào dự án nhà xã hội là 50%”, bà Trang phân tích.

Đồng quan điểm, các chuyên gia cho rằng, mặc dù nhu cầu nhà ở xã hội lớn, lại được ưu đãi về tín dụng, ngân hàng, đất sạch, nhưng phân khúc này có vẻ như đang lép vế hơn so với chung cư mini giá rẻ, chung cư bình dân và chung cư cũ.

Các dự án nhà ở xã hội khi mới được triển khai đã nhận được rất nhiều kỳ vọng sẽ là phân khúc quan trọng, giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội. Nhưng sau vài năm triển khai, mặc dù tiến độ xây dựng được đảm bảo, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, khách hàng mua được ngân hàng hỗ trợ với nhiều ưu đãi hấp dẫn, nhưng sức mua nhà ở tại các dự án nhà ở xã hội đang không như kỳ vọng. Theo khảo sát, giữa các phân khúc nhà ở giá rẻ gồm: Chung cư mini, chung cư bình dân, chung cư cũ và nhà ở xã hội, thì nhà ở xã hội đang phải cạnh tranh lớn với 3 loại hình chung cư kể trên.

Người dân có mức thu nhập thấp vẫn đang rất cần các dự án nhà ở vừa túi tiền. 

Về phân khúc chung cư bình dân, mặc dù có giá cao hơn, tuy nhiên do có vị trí gần trung tâm hơn so với nhà ở xã hội, nhiều dự án lại cũng được ngân hàng hỗ trợ với lãi suất ưu đãi, nên thu hút khách hàng hơn hẳn. Bằng chứng là, mỗi dự án chung cư giá rẻ Hà Nội được mở bán, chỉ trong thời gian ngắn là bán hết. Với những dự án tốt, khách hàng còn phải mất giá chênh như HH4, Kim Văn Kim Lũ, Vp5 Linh Đàm... nhưng vẫn đắt hàng.

“Trong khi các dự án nhà ở xã hội có giá trung bình chỉ từ 9- 11 triệu đồng/m2 thì các dự án chung cư mini, chung cư bình dân có giá chỉ từ 12- 18 triệu đồng/m2, vị trí lại trung tâm hơn do đó các dự án nhà ở xã hội “vấp” phải cạnh tranh này. Các dự án nhà ở xã hội điển hình như ở Đặng Xá Gia Lâm, 143 Trần Phú Hà Đông...  hiện tại các dự án này đã hoàn thiện xong, đầy đủ cơ sở hạ tầng, tuy nhiên số lượng căn hộ còn trống vẫn khá lớn”, đại diện Cty TNHH BĐS và dịch vụ địa chính Hà Nội phân tích.

Chung cư mini, chung cư cũ hấp dẫn người mua

Phân khúc chung cư mini có lẽ là đặc biệt nhất, mặc dù còn nhiều hạn chế về cơ sở hạ tầng, nhưng phân khúc này vẫn đang có sức hút rất mạnh mẽ để cùng với chung cư bình dân đang là sự lựa chọn hàng đầu của khách hàng về nhu cầu nhà ở tại Hà Nội. Các khu vực như Từ Liêm, Thanh Xuân, Hoàng Mai.... là những nơi tập trung các dự án chung cư mini giá rẻ Hà Nội nhiều nhất.

“Do đó, phân khúc nhà ở xã hội luôn được đánh giá dư cầu, mức giá trung bình 10 triệu đồng/m2 được cho là vẫn cao, chênh không nhiều so với đất thổ cư khu vực lân cận, nên càng khó cạnh tranh với các chung cư bình dân kể trên. Khó khăn nữa của nhà ở xã hội là hạn chế trong giao dịch, trong khi, nhà thương mại giá rẻ mua bán ngay được, tính linh hoạt trong thanh khoản rất hấp dẫn”, ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhận định.

Bên cạnh đó, các chuyên gia phân tích, chung cư cũ cũng đang hấp dẫn sức mua đối với người thu nhập thấp. Với khoản tài chính trên dưới 1 tỷ đồng, khách hàng có thể dễ dàng sở hữu 1 căn hộ chung cư ở các khu tập thể cũ. Thêm nữa, các khu tập thể cũ ở các khu vực như khu Kim Liên, Thành Công, Thanh Xuân… vốn ở vị trí trung tâm, thuận tiện cho cuộc sống hàng ngày, vì thế cũng đang là lựa chọn hấp dẫn ở phân khúc bất động sản bình dân, và là “đối thủ” cạnh tranh của các dự án nhà ở xã hội.

Theo đánh giá của một môi giới bất động sản, thực tế, vào thời điểm hiện tại, nhiều người dân đang có xu hướng quay trở lại lựa chọn các căn hộ tập thể cũ thay vì tìm kiếm các căn hộ chung cư giá rẻ. Lý do mà các chuyên gia đưa ra là những chung cư giá rẻ hiện tại đang có quá nhiều vấn đề, từ chất lượng, tới dịch vụ hạ tầng. Do phân khúc nhà giá rẻ có tỷ suất sinh lời tương đối thấp, chỉ từ 12 - 15%/dự án, nên để tối ưu hóa lợi nhuận, nhiều chủ đầu tư buông lỏng chất lượng xây dựng, khiến nhiều dự án xuống cấp nhanh… “Vừa dễ làm thủ tục chuyển nhượng, vừa có mức tiền hợp lý, vì thế sức hấp dẫn của chung cư cũ đang khá cao và lại rất dễ bán vì nhiều người mua”, bà Mai Trang lý giải.