Rủi ro rình rập xung quanh mô hình "nhà đổi nhà"

Rủi ro tương tự như mua nhà hình thành trong tương lai

Theo lý giải của giới bất động sản, mô hình "nhà đổi nhà" là hình thức mới có lợi cho người mua nhà và mang lại nhiều tiện ích cho các bên, đã được áp dụng ở nước ngoài như Singapore, đây có thể coi như làn gió mới trong thị trường bất động sản ở Việt Nam.

Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, luật sư Lê Hằng, văn phòng Luật sư TAT Law firm cho biết, hiện pháp luật Việt Nam không cho phép trao đổi nhà ở hình thành trong tương lai, nên người tiêu dùng sẽ gặp các rủi ro tương tự như mua nhà hình thành trong tương lai theo quy định hiện hành.

Theo quy định theo Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2020 và các văn bản hướng dẫn có liên quan, với giao dịch trao đổi nhà ở thì một trong các điều kiện là nhà ở phải có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, nhưng nhà ở hình thành trong tương lai không thể thỏa mãn điều kiện này.

Cùng với đó, với tỉ lệ vay lớn lên đến 100% giá trị căn nhà nên khách hàng cần cân nhắc và tìm hiểu kỹ phương thức cho vay, trả tiền gốc, tiền lãi đối với khoản vay trả góp với Ngân hàng.

Với hình thức này, chủ đầu tư được nhận đủ đến 100% tiền bán nhà, trong khi theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản tối đa là 95% giá trị hợp đồng, còn 5% chỉ nhận khi làm xong "sổ hồng". Đồng thời lại có quyền xử lý căn nhà thế chấp và có nguồn khách hàng tiềm năng.

Việc các chủ đầu tư kết hợp các ngân hàng đưa ra gói ưu đãi mua nhà lãi suất 0% ân hạn nợ gốc từ 18 - 24 tháng đều là hình thức "mỡ nó rán nó", bởi nếu khách hàng không có nhu cầu vay sẽ được chiết khấu 5 - 10% tùy dự án. Vì vậy để hưởng chính sách ưu đãi lãi suất 0% khách hàng phải trả mức giá đắt hơn cho căn hộ của mình.

Giao dịch "nhà đổi nhà" sẽ định hướng thị trường bất động sản phát triển đa dạng hơn ở giai đoạn mới đang khó khăn vì đại dịch Covid -19. Tuy nhiên, nếu khách hàng không tìm hiểu kỹ về trình tự, thủ tục pháp lý liên quan đến giao dịch ba bên gồm chủ đầu tư, ngân hàng và người mua thì rất dễ phát sinh tranh chấp. Điều này sẽ dẫn đến những bất lợi khi các bên không thỏa thuận được và phải giải quyết tranh chấp tại Tòa án.

Đối với điều kiện khách hàng buộc phải bán nhà cũ cho chủ đầu tư hoặc ngân hàng cũng đem lại cho khách hàng một số hạn chế như giá bán nhà theo thỏa thuận hay phải qua thẩm định. Nếu thẩm định có khả năng khách hàng sẽ phải mất phí cao vì tính theo phần trăm (%) giá trị bất động sản. Khi ngân hàng giải ngân 30%, thì khách hàng phải ký bán nhà hay thế chấp ngân hàng cũng cần phải làm rõ.

Nếu ký bán thì sẽ bị mất nhà, không được nhận tiền mà vẫn phải trả lãi. Trong trường hợp chủ đầu tư không thể thực hiện dự án đến cùng, ngân hàng không hoàn trả nhà cũ cho khách hàng và tính lãi với số tiền mà ngân hàng đã chuyển cho chủ đầu tư thì khách hàng sẽ gặp rất nhiều khó khăn.

Nguy cơ mất cùng lúc 2 căn nhà

Như vậy, bản chất của mô hình nhà đổi nhà là khách hàng thế chấp nhà đang ở thuộc quyền sở hữu của mình và vay tiền ngân hàng để mua Dự án cao cấp hơn của chủ đầu tư. Đây là việc mua bán kết hợp hoán đổi nhà và cho vay tín dụng có thế chấp nhà.

Theo luật sư Lê Hằng, khách hàng thế chấp căn nhà cũ tại ngân hàng bằng với 30% trên tổng giá trị căn hộ mới tại các dự án được triển khai từ chủ đầu tư. Phần 70% còn lại được ngân hàng hỗ trợ thế chấp chính căn hộ mới. Đối với giao dịch này được thiết lập thông qua Hợp đồng trên cơ chế thỏa thuận nên quyền và nghĩa vụ của khách hàng đối với ngân hàng sẽ thiết lập bằng Hợp đồng tín dụng. Đây là quan hệ hoàn toàn độc lập với chủ đầu tư.

Như vậy, có thể khẳng định việc mua nhà theo hình thức nhà đổi nhà khi người mua được vay trả góp gần như 100% và phải có 1 bất động sản cũ để thế chấp hoàn toàn dựa vào sự thỏa thuận của các bên, và chưa có bất cứ quy định nào của pháp luật điều chỉnh vấn đề này. Trong trường hợp khách hàng không đủ điều kiện thanh toán dẫn đến vi phạm nghĩa vụ thì các tài sản này hoàn toàn có thể bị ngân hàng xử lý theo điều 299 Bộ luật Dân sự 2015.

Do đó, người mua nhà trước khi tham gia vào những chính sách mua nhà như thế này cần nghiên cứu kỹ. Trong trường hợp người mua không đủ tài chính chi trả thì ngân hàng có quyền giữ 02 giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ gồm nhà cũ và nhà mới. Do đó, nguy cơ khách hàng mất cả hai căn nhà là hoàn toàn hiện hữu.

Mặt khác, theo luật sư Lê Hằng, rủi ro liên quan đến mức độ triển khai Dự án dựa trên năng lực và uy tín của Chủ đầu tư. Nếu Dự án chậm tiến độ hoặc Dự án bị treo thì khách hàng sẽ lâm vào tình trạng tiến thoái lưỡng nan khi vừa không có nhà ở, vừa phải trả nợ ngân hàng.

Vì vậy, người mua nhà cần có sự tỉnh táo tìm hiểu kỹ, nên tham khảo các chuyên gia pháp lý khi mua nhà dự án, tránh cái lợi trước mắt là "bề nổi của tảng băng" mà không nhìn thấy những tồn tại, bất ổn khi chưa có quy định pháp lý rõ ràng để hạn chế các tranh chấp có thể xảy ra trong tương lai.