“Tắc tiền sử dụng đất” cả trăm dự án chưa cấp được sổ hồng

Hơn 29.000 căn hộ bị chậm cấp sổ hồng

 Nhiều năm trước đây, đã có một số chủ đầu tư thiếu trách nhiệm, thiếu năng lực, thậm chí có trường hợp vi phạm pháp luật, dẫn đến dự án không đủ điều kiện để thực hiện thủ tục cấp "sổ hồng" làm thiệt hại cho khách hàng mua nhà. UBNDTP đã chỉ đạo quyết liệt giải quyết cấp "sổ hồng" cho nhiều người mua nhà tại các dự án nhà ở bị "treo" hàng chục năm trước đây.

Tuy nhiên, những năm gần đây, nhiều chủ đầu tư đã rất có trách nhiệm và nỗ lực để hoàn thành bàn giao đưa dự án vào sử dụng, đủ điều kiện làm thủ tục xin cấp "sổ hồng" cho khách hàng,  nhưng hoàn toàn bị lệ thuộc vào việc xem xét giải quyết của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Theo thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) có 56 dự án thuộc 14 Tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản, thì đã có đến 29.068 căn nhà và căn hộ officetel, gồm 26.375 căn nhà (chủ yếu là căn hộ chung cư) và 2.693 căn hộ officetel đã bị chậm cấp sổ hồng, trong tổng số 490 dự án nhà ở được phê duyệt trong các năm 2015 - 2019.

Trước tình hình này, Sở Tài nguyên và Môi trường thừa nhận, hiện còn hơn 100 dự án đã nộp hồ sơ đề nghị tính tiền sử dụng đất nhưng chưa được giải quyết, do đó số lượng căn nhà bị chậm cấp sổ hồng rất lớn.

Việc "tắc tiền sử dụng đất" dẫn đến "tắc sổ hồng" cho người mua nhà dẫn đến các hệ quả tiêu cực, như: Không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp chính đáng của khách hàng mua nhà vì chưa có sổ hồng. Nếu bán nhà thì cũng không được giá cao hơn vì chưa có sổ hồng, hoặc không được thế chấp sổ hồng để vay vốn làm ăn.

Làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước, số thu tiền sử dụng đất bị sụt giảm liên tục từ năm 2018 đến nay: Năm 2018, chỉ thu 16.493 tỷ đồng, giảm 21,2%; năm 2019, chỉ thu 14.650 tỷ đồng, giảm 11,2% so với năm trước; 8 tháng năm 2020, chỉ thu 4.453 tỷ đồng, giảm đến 52% so với 8 tháng năm 2019. Điều đáng quan tâm là tỷ trọng tiền sử dụng đất trong tổng thu ngân sách của thành phố 5 năm qua chỉ chiếm 3 - 5%, thấp hơn rất nhiều so với các năm trước đây (thường chiếm tỷ trọng 9 - 10% số thu ngân sách). Nếu tháo gỡ được "ách tắc" tiền sử dụng đất, thì sẽ tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Làm thiệt hại cho chủ đầu tư dự án, vì chẳng những không thu được 5% giá trị hợp đồng (còn lại), lại bị mang tiếng "bội tín" với khách hàng dẫn đến tổn hại về uy tín thương hiệu.

Đáng ngại hơn là việc chậm cấp sổ hồng còn gây tâm lý hoang mang, bất an cho khách hàng mua nhà, tiềm ẩn "điểm nóng" tranh chấp, tụ tập đông người, như vừa qua đã có một số trường hợp khách hàng quá bức xúc, kéo lên trụ sở doanh nghiệp, căng băng rôn, biểu ngữ, làm ảnh hưởng đến an ninh trật tự.

Đâu là ngyên nhân

Theo HoREA nhìn tổng thể, việc chậm cấp sổ hồng do nhiều nguyên nhân, trong đó, nguyên nhân chủ yếu là các chủ đầu tư bị "tắc tiền sử dụng đất", không nộp được tiền sử dụng đất, dẫn đến "tắc sổ hồng" cấp cho người mua nhà.

Nổi lên hàng đầu là công tác thực thi pháp luật của một số cơ quan chuyên môn và một số cán bộ công chức còn quá bất cập. Bên cạnh đó, có những quy định pháp luật như "đánh đố", làm cho cán bộ công chức "lúng túng".

Ông Bùi Xuân Huy, Tổng Giám đốc Tập đoàn Novaland cho biết, doanh nghiệp hiện đang thực hiện hơn 40 dự án nhà ở tại TP.HCM. Trong quá trình phát triển, Tập đoàn có một số dự án bị vướng về chính sách pháp luật liên quan quản lý đất đai.

Cụ thể, từ 2017 – 2018, chủ đầu tư đã xin tạm nộp tiền sử dụng đất cho các dự án: số 119 đường Phổ Quang; số 38 Trương Quốc Dung; 130 - 132 Hồng Hà; dự án số 239 - 241 Tân Phú và đã được UBND TP chấp thuận cho tạm nộp 50% tiền sử dụng đất nhưng đến nay, thủ tục để xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng vẫn chưa hoàn thành.

Một số dự án như 148 Nguyễn Văn Trỗi, số 8 Hoàng Minh Giám... Novaland đã hoàn thành công tác định giá, đóng đủ 100% tiền sử dụng đất và nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng cho người dân, đến nay, hồ sơ vẫn nằm chờ tại Sở Tài nguyên và Môi trường.

Đồng quan điểm, ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, hiện Tập đoàn có một số dự án hoàn thành nghiệm thu bàn giao cho khách hàng đưa vào sử dụng nhưng chưa được Sở Tài nguyên và Môi trường cấp sổ hồng vì hầu hết bị vướng ở khâu xác định tiền sử dụng đất.

Điển hình như khu chung cư Lavita Garden (quận Thủ Đức), thủ tục thẩm định giá đất được triển khai từ cuối năm 2015, Sở Tài nguyên và Môi trường đã 4 lần trình phương án giá đất lên Hội đồng thẩm định giá đất TP, nhưng đến nay vẫn chưa được duyệt thông qua, chưa có kết quả thẩm định giá đất, doanh nghiệp phải tạm nộp theo đơn giá cao nhất.

Một số doanh nghiệp phản ánh tuy chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất, đã được cấp sổ hồng cho một phần diện tích dự án nhà chung cư. Nhưng nay không được tiếp tục cấp giấy cho phần diện tích dự án nhà chung cư còn lại, vì Sở Tài nguyên và Môi trường yêu cầu xem xét tính toán, có thể nộp bổ sung thêm hay chờ tính tiền sử dụng đất đối với phần tầng hầm để xe vượt ra ngoài ranh diện tích khối đế xây dựng nhà chung cư.

Những kiến nghị gửi UBND thành phố

Về góc độ cơ quan chức năng, ông Trần Văn Thạch, Phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM thừa nhận so với thực tế, việc giải quyết các vướng mắc vẫn rất chậm.

Theo đó, ông Thạch cho biết, 5 năm qua, thành phố chỉ thu được 3 - 5% tiền sử dụng đất tại các dự án. Hiện vẫn còn hơn 100 hồ sơ của doanh nghiệp chưa được giải quyết. Trong 6 tháng đầu năm, đơn vị này đã tính giá đất được cho 38 dự án, sắp tới sẽ trình UBND TP.Hồ Chí Minh thông qua thêm 49 dự án. Ông Thạch cũng nhận định quy trình tính giá sử dụng đất không khó, chủ yếu vướng về mặt kỹ thuật, pháp lý.

Vì vậy, HoREA kiến nghị UBND TP xem xét, chỉ đạo giải quyết "ưu tiên" giải quyết cấp sổ hồng trước cho khách hàng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua nhà, vì là bên ngay tình, vô can, để triệt tiêu các "điểm nóng" tiềm ẩn.

Đối với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có) giữa chủ đầu tư dự án với Nhà nước, đề nghị tách ra xử lý riêng. Đồng thời UBND TP cần hoàn thiện "Quy trình công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất" của Sở Tài nguyên và Môi trường và Sở Tài chính, nhất là công tác "điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu".

UBNDTP xem xét, sớm giải quyết các dự án đã "tạm nộp" tiền sử dụng đất, trong đó có các dự án của Tập đoàn Novaland và dự án của Tập đoàn Hưng Thịnh. Trường hợp chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra thông báo nộp tiền sử dụng đất và tổ chức kinh tế chưa nộp hoặc mới tạm nộp một phần tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước thì tiền sử dụng đất đã tạm nộp được quy đổi ra diện tích đất đã nộp tiền sử dụng đất (đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính) tại thời điểm bàn giao đất thực tế. 

Đối với phần diện tích còn lại phải nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm bàn giao đất thực tế (trường hợp được giao đất thực tế trước ngày 1/1/2005 thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định tại thời điểm ngày 1/1/2005) và xử lý việc chậm nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp này như:

Đối với việc chậm nộp tiền sử dụng đất có nguyên nhân chủ quan từ tổ chức kinh tế thì tổ chức kinh tế phải nộp số tiền tương đương tiền chậm nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về quản lý thuế phù hợp với từng thời kỳ.

Còn việc chậm nộp tiền sử dụng đất không có nguyên nhân chủ quan từ tổ chức kinh tế thì tổ chức kinh tế không phải nộp số tiền tương đương tiền chậm nộp tiền sử dụng đất. Khoản chậm nộp tiền sử dụng đất được tính từ thời điểm bàn giao đất thực tế tới thời điểm chính thức được thông báo nộp tiền vào ngân sách nhà nước theo tỷ lệ % thu tiền chậm nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật từng thời kỳ".