Phân lô bán nền là một thuật ngữ phổ biến trong lĩnh vực bất động sản, chỉ việc tách thửa đất để chuyển nhượng cho các tổ chức hoặc cá nhân khác theo quy định pháp luật.
Thực tế, việc phân lô bán nền thường diễn ra trong các dự án đầu tư xây dựng đã được Nhà nước phê duyệt và cấp phép, do các chủ đầu tư thực hiện.
Đất phân lô bán nền được hiểu là khu đất đã được quy hoạch thành các lô có diện tích cụ thể nhưng chưa xây dựng. Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đất nền theo đúng quy định pháp luật, chủ sở hữu mới có toàn quyền triển khai xây dựng công trình trên lô đất đó.
Các thành phố, thị xã không được phân lô bán nền
Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định danh sách các thành phố, thị xã không được phân lô bán nền từ ngày 1/8/2024.
Đầu tiên là 2 đô thị loại đặc biệt Hà Nội và TPHCM.
Thứ hai là 22 đô thị loại I, bao gồm: 3 thành phố trực thuộc Trung ương là Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ;
19 thành phố thuộc tỉnh là Huế, Vinh, Đà Lạt, Nha Trang, Quy Nhơn, Buôn Ma Thuột, Thái Nguyên, Nam Định, Việt Trì, Vũng Tàu, Hạ Long, Thanh Hóa, Biên Hòa, Mỹ Tho, Thủ Dầu Một, Bắc Ninh, Hải Dương, Pleiku, Long Xuyên.
Thứ ba là 36 Đô thị loại II, bao gồm các thành phố thuộc tỉnh: Phan Thiết, Cà Mau, Tuy Hòa, Uông Bí, Thái Bình, Rạch Giá, Bạc Liêu, Ninh Bình, Đồng Hới, Phú Quốc, Vĩnh Yên, Lào Cai, Bà Rịa, Bắc Giang, Phan Rang - Tháp Chàm, Châu Đốc, Cẩm Phả, Quảng Ngãi, Tam Kỳ, Trà Vinh, Sa Đéc, Móng Cái, Phủ Lý, Bến Tre, Hà Tĩnh, Lạng Sơn, Sơn La, Tân An, Vị Thanh, Cao Lãnh, Vĩnh Long, Tuyên Quang, Sóc Trăng, Kon Tum, Dĩ An, Yên Bái.
Thứ tư là 45 Đô thị loại III gồm 29 thành phố: Điện Biên Phủ, Hòa Bình, Hội An, Hưng Yên, Đông Hà, Bảo Lộc, Hà Giang, Cam Ranh, Cao Bằng, Lai Châu, Tây Ninh, Bắc Kạn, Tam Điệp, Sông Công, Sầm Sơn, Phúc Yên, Hà Tiên, Đồng Xoài, Chí Linh, Long Khánh, Gia Nghĩa, Ngã Bảy, Thuận An, Hồng Ngự, Từ Sơn, Phổ Yên, Tân Uyên, Bến Cát, Gò Công.
16 thị xã: Sơn Tây, Cửa Lò, Phú Thọ, Bỉm Sơn, La Gi, Sông Cầu, Long Mỹ, Tân Châu, Cai Lậy, Quảng Yên, Kỳ Anh, Bình Minh, Đông Triều, Phú Mỹ, An Nhơn, Kiến Tường.
Trường hợp nào không được phân lô bán nền năm 2024?
Từ ngày 1/8/2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực kéo theo nhiều sự thay đổi. Đáng chú ý có quy định về các trường hợp không được phân lô bán nền.
Cụ thể, khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở khi thuộc các trường hợp sau:
Đất thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; Đất thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Theo quy định cũ tại khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (đã hết hiệu lực từ ngày 31/7/2024), chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn sau đây:
Các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; Mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Chính thức cấm phân lô bán nền ở TPHCM
UBND TPHCM vừa ban hành Quyết định 83/2024/QĐ-ĐT ngày 21/10 quy định việc xác định khu vực chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở trên địa bàn (thường gọi là đất phân lô bán nền).
Cụ thể tại Điều 2 Quyết định 83/2024/QĐ-ĐT quy định chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên toàn địa bàn TPHCM không được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Điều này có nghĩa là việc phân lô bán nền sẽ không được phép thực hiện trên toàn địa bàn TPHCM.
Tuy nhiên, nội dung quy định trên sẽ không áp dụng với chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có mục tiêu tái định cư bằng nền đất tại khu vực xã, thị trấn, huyện của TPHCM, đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Khoản 1, 2 Điều 45 Luật Đất đai 2024, chủ đầu tư được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có mục tiêu tái định cư bằng nền đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Khi đó, chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có mục tiêu tái định cư bằng nền đất tại khu vực xã, thị trấn, huyện của TPHCM gửi thông báo bằng văn bản đến Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án.
Như vậy, Quyết định 83/2024/QĐ-ĐT đã quy định các chủ đầu tư dự án trên toàn địa bàn TPHCM không được phép phân lô bán nền trong dự án cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở, bao gồm tất cả 5 huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ.