Nghịch lý giá nhà ở xã hội

Nhận nhiều ưu đãi, giá nhà ở xã hội vẫn ngang bằng nhà thương mại

Mới đây, Sở Xây dựng Hà Nội có thông báo dự án nhà ở xã hội (NƠXH) tại Đại Mỗ (Nam Từ Liêm, Hà Nội) sẽ tiếp nhận hồ sơ mua với mức giá 19,5 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm phí bảo trì). Trong khi đó cùng nằm cùng khu vực Đại Mỗ (cách dự án NƠXH này chưa đến 500m), dự án thương mại Thăng Long City đã xây xong và khách hàng có thể nhận nhà ở ngay, nhưng chủ đầu tư dự án này chỉ bán giá 19 triệu đồng/m2.

Còn tại dự án NƠXH Phúc Đồng (Long Biên, Hà Nội) đã bao gồm VAT và chưa có chi phí bảo trì là: 16.039.190 đồng/m2. Trong khi đó, ở một dự án thương mại cách đó khoảng 2km vừa xây dựng xong và khách hàng có thể nhận nhà ở ngay, môi giới cho biết có giá bán từ 16-19 triệu đồng mỗi m2. Thậm chí có dự án NƠXH bán với giá cao hơn hẳn nhà thương mại như: Dự án NƠXH Kiến Hưng bán giá chưa bao gồm thuế VAT và 2% phí bảo trì là: 13.000.000 đồng/m2 bởi cách đó gần 2km, dự án Thanh Hà bán với giá 10,5 triệu đồng/m2.

Tương tự dự á‌n NƠXH IEC (Thanh Trì, Hà Nội) cũng đưa ra mức giá 16 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT và phí bảo trì). Dự á‌n Ecohome 3 (Cổ Nhuế, Bắc Từ Liêm, Hà Nội) với giá 16.306.378 đồng/m2 (đã bao gồm AT nhưng chưa có phí bảo trì).

Lý giải nghịch lý trên, ông Nguyễn Chí Dũng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, NƠXH không bị khống chế giá. Trước đây, khi có gói 30.000 tỷ đồng, NƠXH buộc phải định giá dưới 15 triệu đồng/m2 mới đủ điều kiện vay gói trên. Sau khi kết thúc triển khai gói 30.000 tỷ đồng, NƠXH có xu hướng tăng giá dần. Tuy nhiên, chủ đầu tư xây dựng NƠXH khống chế lợi nhuận không được vượt quá 10%. Cơ quan quản lý chỉ duyệt giá chủ đầu tư xây dựng để đảm bảo không vượt quá suất đầu tư mà Bộ Xây dựng quy định theo chiều cao, quy mô công trình.

Theo quy định, NƠXH do doanh nghiệp đầu tư được Nhà nước cho rất nhiều ưu đãi: miễn tiền sử dụng đất; được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% và thuế suất thuế giá trị gia tăng (VAT) là 5%; được vay vốn ưu đãi từ gói 30.000 tỷ đồng. Doanh nghiệp được tính vào giá bán toàn bộ chi phí đầu tư và các chi phí hợp pháp khác cộng thêm tối đa 10% lợi nhuận định mức. Vì vậy, theo Bộ Xây dựng, nếu 2 dự án có cùng mức bồi thường, có cùng quy mô đầu tư thì giá bán NƠXH sẽ luôn thấp hơn khoảng 25-30%.

Ngoài ra, pháp luật đã có quy định chặt chẽ về việc quản lý giá bán, giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Cụ thể, theo chỉ đạo của UBND tỉnh, cơ quan chức năng trực thuộc (chủ yếu là Sở Tài chính và Sở Xây dựng) có trách nhiệm thẩm định giá bán, thuê mua, thuê nhà ở xã hội được đầu tư theo dự án bằng nguồn vốn ngoài ngân sách Nhà nước trên địa bàn theo Khoản 4, Điều 21, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ.

"Gắn mác" NƠXH để trục lợi?

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản TPHCM - cho rằng, chính vì nguồn cung ít nên một số chủ đầu tư dựa vào mác NƠXH để trục lợi. "NƠXH đắt tương đương với nhà ở thương mại là không hợp lý bởi vì bản thân NƠXH đã được miễn tiền sử dụng đất, được giảm thuế VAT còn 5%, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp xuống 10%. Đó là những ưu đãi chưa nói nếu doanh nghiệp vay được tín dụng ưu đãi lại có ưu đãi tiếp. "Điều này cho một số doanh nghiệp thực hiện dự án dưới danh nghĩa NƠXH nhưng thực chất là nhà ở thương mại" - ông Châu nói.

Lý giải tình trạng này, ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch Hiệp hội môi giới bất động sản Hà Nội cho rằng, sở dĩ có chuyện giá nhà ở xã hội có những nơi cao hơn nhà ở thương mại là do thị trường bất động sản cạnh tranh khốc liệt, nhiều dự án thương mại đã chấp nhận đầu tư không có lãi, thậm chí lỗ. Trong khi đó, tại nhiều dự án nhà ở xã hội vẫn cứng nhắc tính toán mức lợi nhuận ở mức 10%, chưa thích nghi với biến động của thị trường. Bên cạnh đó, do nguồn cung nhà ở xã hội không có dẫn đến việc các dự án bị "đẩy giá".

Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch giá bán tại các dự án nhà ở xã hội. Trong đó, nguyên nhân lớn nhất là có sự khác biệt rất lớn về nhu cầu của người dân với loại hình nhà ở này tại từng địa phương. Trong khi khu vực nội đô Thành phố có nhu cầu rất lớn, thì nguồn cung nhà xã hội, nhà giá thấp lại rất hạn chế, việc triển khai các dự án còn chậm; một số địa phương chưa bố trí đủ quỹ đất 20% các khu đô thị mới, các dự án nhà ở thương mại theo quy định dành để xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, dù với bất kỳ lý do gì, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải tuân thủ các quy định của Nhà nước về giá bán loại nhà ở này.