Theo các chuyên gia, hành lang pháp lý hoàn thiện hơn cùng các cơ chế, chính sách hỗ trợ sẽ giúp gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội, trở thành phân khúc trọng điểm trong giai đoạn tới.
Ngay khi 3 luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực từ ngày 1/8 cùng việc Nghị định 100/2024/NĐ-CP được ban hành, nhiều địa phương bắt đầu triển khai các dự án nhà ở xã hội.
Dưới đây là chi tiết các quy định quan trọng về giá bán nhà ở xã hội từ ngày 1/8, cụ thể như sau:
Nhà ở xã hội đầu tư bằng vốn đầu từ công và nguồn tài chính công đoàn
Theo Điều 86 Luật Nhà ở 2023, giá bán và thuê mua nhà ở xã hội sử dụng vốn đầu tư công hoặc nguồn tài chính công đoàn sẽ được tính như sau:
- Giá thuê nhà ở xã hội: giá thuê được tính dựa trên kinh phí bảo trì nhà và chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng trong ít nhất 20 năm từ ngày ký hợp đồng thuê.
- Giá thuê mua nhà ở xã hội: giá thuê mua bao gồm chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng trong tối thiểu 5 năm, không tính kinh phí bảo trì (do người thuê mua chi trả).
- Giá thuê và thuê mua: không bao gồm các khoản ưu đãi theo Điều 85 của Luật Nhà ở 2023.
- Quyết định giá: giá thuê và thuê mua sẽ do cơ quan có thẩm quyền quyết định theo Điều 14 Luật Nhà ở 2023.
Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam sẽ quyết định giá thuê cho các nhà ở xã hội được xây dựng bằng nguồn tài chính công đoàn.
Nhà ở xã hội không sử dụng vốn đầu tư công hoặc nguồn tài chính công đoàn
Theo Điều 87 Luật Nhà ở 2023, giá bán và thuê nhà ở xã hội không sử dụng vốn đầu tư công hoặc nguồn tài chính công đoàn sẽ được xác định như sau:
- Giá bán nhà ở xã hội được xác định như sau:
Tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện (nếu có) trong phạm vi dự án, trừ trường hợp thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;
Lãi vay (nếu có); các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp, bao gồm chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, các khoản chi có đủ hóa đơn, chứng từ liên quan trực tiếp đến dự án đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật; lợi nhuận định mức quy định tại điểm c khoản 2 Điều 85 của Luật Nhà ở 2023;
Không được tính các khoản ưu đãi quy định tại các điểm a, b, đ, g và h khoản 2 Điều 85 của Luật Nhà ở 2023 và kinh phí bảo trì do người mua phải nộp theo quy định tại Điều 152 của Luật Nhà ở 2023.
- Giá bán nhà ở xã hội: giá bán sẽ tính đủ các chi phí cần thiết để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, bao gồm chi phí xây dựng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, xây dựng hạ tầng, và lợi nhuận định mức.
- Giá thuê mua nhà ở xã hội: giá thuê mua sẽ tuân theo quy định tại khoản 1 Điều 87 của Luật Nhà ở 2023.
- Giá thuê nhà ở xã hội: chủ đầu tư sẽ thỏa thuận với người thuê theo khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Chủ đầu tư cần xây dựng phương án giá bán và giá thuê mua nhà ở xã hội, đảm bảo tuân thủ các quy định tại Điều 87 và trình cơ quan chuyên môn của UBND cấp tỉnh thẩm định trước khi nhà ở đủ điều kiện bán hoặc cho thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
- Đối với nhà ở xã hội do cá nhân tự đầu tư xây dựng thì giá thuê nhà ở phải bảo đảm phù hợp với khung giá do UBND cấp tỉnh quy định.
- Chính phủ quy định chi tiết Điều 87 Luật Nhà ở 2023.
Việc cập nhật các quy định này là cần thiết cho những ai đang có ý định mua hoặc thuê nhà ở xã hội, giúp họ nắm rõ thông tin và quyền lợi của mình trong quá trình thực hiện giao dịch.
Mới đây, tại buổi họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 7/2024, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Bùi Xuân Dũng cho biết:
"Mục tiêu theo đề án 1 triệu căn hộ đến năm 2030 được giao tại Nghị quyết 01 của Chính phủ ngày 5/1/2024, phấn đấu hoàn thành khoảng 130.000 căn hộ với 8 dự án quy mô khoảng 3.100 căn hộ đã hoàn thành trong 6 tháng đầu năm 2024, tức còn gần 100.000 căn hộ cần hoàn thành trong năm 2024, là một áp lực rất lớn".
Tuy nhiên, ông Dũng cho hay, Ngân hàng Nhà nước đang xin ý kiến với các bộ, ban, ngành liên quan đến hồ sơ dự thảo Tờ trình, Nghị quyết điều chỉnh nội dung chương trình 120.000 tỷ đồng tại Nghị quyết số 33/NQ-CP theo hướng giảm lãi suất cho vay đối với người mua từ 3-5%/năm (đối với chủ đầu tư vẫn giữ nguyên mức hỗ trợ 1,5-2%/năm).
Cùng với đó, việc Nghị định 100/2024 đã chính thức nới điều kiện cho các đối tượng được tiếp cận gói vay (có diện tích nhà ở thực dưới 15 m2/người vẫn được vay, thu nhập thực tế tăng lên 15 triệu đồng/tháng đối với cá nhân và 30 triệu đồng/tháng với hộ gia đình…) sẽ tạo “cú huých” cho đầu ra của các dự án nhà ở xã hội.